Avv. Frida Del Din

Sito giuridico a carattere divulgativo e scientifico

Cosa fare se l’inquilino lamenta una perdita di gas e i tecnici non la trovano?

Salve Avvocato, ho un inquilino che sostiene di avere una perdita (esigua) di gas. Io ho chiamato tutti i tecnici del caso per far trovare questa perdita senza riuscirci. Se l’inquilino non dovesse pagarmi più l’affitto per questa mia presunta inadempieza, potrei esericitare il recesso del contratto e se si con quanto preavviso? Grazie

Per prima cosa il fatto che tu sia intervenuto con più tecnici, dimostra che non sei stato affatto inadempiente, ma hai agito diligentemente e scrupolosamente. Se la perdita non è stata trovata due sono le cose: o la perdita non c’è, oppure i tecnici non sono riusciti a trovarla.

In entrambi i casi tu hai agito correttamente e non potrà esserti imputato alcun inadempimento.

Nel caso di sospensione del pagamento dell’affitto, la strada da seguire è lo sfratto per morosità. Anche se tu esercitassi il diritto di recesso, resterebbe il problema di tornare in possesso dell’immobile. Senza un rilascio spontaneo o un provvedimento del Giudice, non avresti altro modo per ottenere la liberazione dell’immobile .

 

E’ valido il patto con il quale il conduttore è tenuto a pagare un canone maggiore rispetto a quello previsto dal contratto?

salve avvocato.da quasi 2 anni abito con la mia moglia in un mini appartamento,ho un contratto di 3+2 anni.pago 450euro al mese,200euro regolare +250 in nero.come devo comportarmi per pagare quello che c’e scritto nel contratto.il fatto che abbiamo avuto una bambina e lavoro da solo con una paga da 900 eur0.grazie
L’art. 13 della L. 431/1998 in materia di locazione ad uso abitativo, al primo comma, sancisce che: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato“.
Quindi qualsiasi accordo aggiuntivo al contratto scritto e registrato, sia esso fatto verbalmente o in forma scritta, è nullo.
Ciò significa che l’accordo verbale extracontrattuale non può ricevere tutela dall’ordinamento giuridico.
Quindi se paghi la somma stabilita nel contratto scritto e registrato, il locatore non potrà chiedere lo sfratto per morosità e, se lo dovesse chiedere, avresti la possibilità di opporti alla convalida adducendo il vizio di nullità del patto verbale, oltre alla possibilità di chiedere la restituzione di quanto versato in più fino ad oggi.
Attenzione, però, a non cadere nella tentazione di sospendere del tutto il pagamento del canone, opponendo in compensazione le somme pagate in più precedentemente, perché in questo caso rischieresti lo sfratto per morosità. Il canone previsto da contratto deve essere pagato puntualmente! L’opportunità di agire per la restituzione dei canoni pagati in più va valutata attentamente nell’ambito di una consulenza legale personalizzata, tenendo presente che il termine ultimo per proporla si compie entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato.

Animali ammessi in condominio: la norma è retroattiva

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Come sappiamo ormai tutti, nel giugno 2013, l’art. 1138 c.c. è stato modificato nel senso di impedire alle norme dei regolamenti condominiali di limitare o escludere la possibilità per i condomini di tenere con sè un animale domestico. Ma questa regola vale anche retroattivamente? Cioè si applica anche a tutti i regolamenti condominiali approvati prima della sua entrata in vigore?

La risposta sembra essere positiva.

Il riconoscimento del valore del rapporto uomo-animale domestico è stato ampiamente affermato sia a livello nazionale che a livello europeo.

L’evoluzione della coscienza sociale e la consapevolezza crescente della figura degli animali come esseri senzienti, e non come meri beni mobili ad uso e servizio dell’uomo, ha determinato una crescente evoluzione e sviluppo del diritto (dell’uomo) di avere e mantenere una relazione affettiva con il proprio animale domestico.

A tale diritto è stato attribuito un valore di rango costituzionale: sotto l’ombrello dell’art. 2 della Costituzione rientra ogni diritto inviolabile dell’uomo al quale si parifica il sentimento umano nei confronti degli animali.

Il senso di rispetto per gli animali è in crescente evoluzione ed è ormai un principio consolidato nel nostro contesto social-culturale.

Quindi, poiché tale diritto è stato riconosciuto di rango costituzionale, la norma esaminata deve ritenersi avere efficacia retroattiva.

Di conseguenza ogni limitazione o divieto alla detenzione di animali domestici, contenuta in regolamenti condominiali approvati prima o dopo l’entrata in vigore della disposizione, sono da considerarsi radicalmente nulli.

Naturalmente gli animali dovranno essere detenuti in buone condizioni igienico sanitarie e compatibilmente con le loro esigenze etologiche.

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L’agenzia di viaggi risponde se vende biglietti aerei e non informa della necessità del visto?

311-1217414655X5PaIl caso: una coppia di sposi acquista due biglietti aerei per il loro viaggio di nozze. Giunti a destinazione, vengono fermati all’aeroporto perché sprovvisti del visto di entrata, vedendosi sequestrato il passaporto e il biglietto di viaggio.

Il problema non si risolve ed i neosposi sono costretti a rientrare in Italia, rinunciando al loro viaggio di nozze.

Citano in giudizio l’agenzia di viaggio chiedendo il risarcimento del danno.

Il Giudice di Pace di Genova, in primo grado, ed il Tribunale di Genova, in secondo grado, rigettano la domanda dei coniugi, sostenendo che l’acquisto dei soli biglietti aerei, e non di un pacchetto turistico completo, non comporta l’obbligo, in capo all’agenzia di viaggi, di fornire indicazioni supplementari rispetto a quelle espressamente richieste dai clienti. Insomma, poiché gli acquirenti non si erano interessati al problema e non avevano chiesto indicazioni sulla necessità o meno di avere il visto di entrata nel Paese di destinazione, l’agenzia non avrebbe avuto alcun obbligo di fornire l’informazione in questione.

***

La Corte di Cassazione ha ribaltato le conclusioni del Giudice di Pace e del Tribunale, sostenendo che il contratto di mandato (che è il contratto che si instaura tra l’agenzia di viaggi e l’acquirente) prevede senz’altro che siano adempiute le attività specificatamente richieste dai mandanti (quindi nel nostro caso, verifica della disponibilità, degli orari, prenotazione e consegna dei biglietti) ma, poiché un intermediario turistico non poteva non sapere dell’esigenza del visto e considerato che per lui reperire e comunicare questa informazione era un’attività che non comportava oneri aggiuntivi gravosi, la Corte di Cassazione ha sancito che tale informazione era essenziale fornirla.

Quindi, in sostanza, anche se gli acquirenti non avevano chiesto informazioni circa la necessità o meno del visto di entrata per il Paese di destinazione, la Corte di Cassazione ha sancito che l’agenzia di viaggi aveva l’obbligo giuridico di fornirle perché:

  • per l’agenzia la ricerca e la comunicazione dell’informazione non comportavano un onere aggiuntivo gravoso, posto che per il fatto stesso di essere intermediari turistici, questo tipo di informazioni sono facilmente reperibili, facendo parte del “pane quotidiano” di cui tali agenzie si occupano frequentemente;
  • per la coppia la mancanza di tale informazione ha causato un danno di apprezzabile rilevanza, poiché i neo sposi non hanno potuto usufruire del loro viaggio di nozze, essendo costretti a rientrare in Italia.

Quindi, in sostanza, gli obblighi del mandatario sono delimitati non solo dalle espresse richieste dai mandanti, ma comprende anche tutte quelle informazioni accessorie che siano, in modo apprezzabile, necessarie affinché la prestazione principale vada adeguatamente a buon fine e purché ciò non comporti un onere eccessivamente gravoso per il mandatario.

(Cassazione Civile, Sezione III, n. 25410 del 27 settembre 2013, depositata in cancelleria il 12 novembre 2013)

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Contratti di commercio elettronico 2: tutela dei consumatori

Secondo appuntamento con i video informativi in materia di commercio elettronico. Oggi facciamo una panoramica delle ragioni che stanno alla base della tutela dei consumatori.

 

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Contratti di commercio elettronico 1 Introduzione

Stai pensando di espandere il mercato in cui operi?

Ti piacerebbe essere presente on line con un negozio virtuale?

Per farlo occorre conoscere quali sono le regole per poterlo fare.

Questo è il primo di una serie di video in cui analizziamo quali sono queste regole e come applicarle, in modo sintetico e pratico.

Vi do appuntamento al prossimo video, nel quale parleremo dei contratti con i consumatori.

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Commissariato di pubblica sicurezza on line

Commissariato di pubblica sicurezza on line: sicurezza degli utenti web

Il portale offre notizie aggiornate in relazione ai crimini informatici più diffusi del momento e l’opportunità per il cittadino di interfacciarsi costantemente con le forze dell’ordine, denunciando anche on line i casi in cui si ipotizza di essere vittime di reati informatici. A giorni sarà possibile partecipare a forum di discussione su tematiche attinenti ai reati informatici. Il portale è dotato anche di un’apposita pagina su Facebook, per essere informati costantemente di tutte le novità alle quali prestare attenzione. Andate a dare un’occhiata e ditemi cosa ne pensate: http://www.commissariatodips.it/

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Separazione: qual’è la differenza tra un assegno mensile e una tantum?

Quando un matrimonio finisce, iniziano le discussioni sui soldi. Il primo aspetto da affrontare è l’assegno di mantenimento che spetta senz’altro ai figli, ma anche al coniuge economicamente più debole.

L’assegno viene solitamente determinato in una somma di denaro mensile, che il Giudice o le parti stabiliranno tenendo conto di vari fattori: i redditi e il patrimonio di ciascun coniuge, il tenore di vita goduto in costanza di matrimonio, la capacità lavorativa delle parti etc. etc.

Ma l’assegno di mantenimento può essere anche corrisposto con modalità diverse: mediante l’attribuzione della proprietà di un immobile oppure mediante l’attribuzione di una somma di denaro unica e predeterminata (assegno di mantenimento una tantum).

Con la dazione di una somma una tantum le parti vogliono definitivamente stabilire il sacrificio economico gravante sul coniuge economicamente più forte, limitandolo a quella somma, ma col vantaggio di avere l’intero ammontare in breve tempo.

La giurisprudenza sostiene che anche se l’assegno una tantum viene corrisposto a rate, si considera sempre e comunque un assegno una tantum che, come vedremo tra poco, è soggetto a regole fiscali e giuridiche differenti rispetto all’assegno mensile classico.

Questa forma alternativa di corresponsione dell’assegno di mantenimento ha presentato due problematiche importanti: una sotto il profilo giuridico, l’altra sotto il profilo fiscale.

Dal punto di vista giuridico si è posto il seguente problema: è lecito che il coniuge più debole possa accettare per il suo mantenimento una somma di denaro predeterminata, rinunciando poi per sempre a pretendere di più? Ovvero è lecito per il nostro ordinamento ammettere che se quella persona non avrà di che mantenersi in futuro, non possa più avanzare pretese nei confronti dell’ex coniuge?

L’art. 160 c.c. sancisce l’inderogabilità dei diritti e dei doveri che discendono dalla legge per effetto del matrimonio e, per molti anni, la giurisprudenza ha ritenuto che questa disposizione rendesse nulli i patti con i quali il coniuge più debole accettasse la somma una tantum rinunciando a qualsivoglia ulteriore pretesa.

Questa norma, così restrittivamente interpretata, costituisce un ostacolo anche all’introduzione nel nostro ordinamento dei cosiddetti accordi prematrimoniali, tanto cari agli ordinamenti di origine anglosassone, ma che stanno trovando gradatamente cittadinanza anche nel nostro ordinamento.

Proprio grazie all’esigenza di evoluzione giuridica dovuta al crescente utilizzo, da parte dei promessi sposi, di accordi prematrimoniali nel caso di separazione o divorzio, la giurisprudenza sta iniziando a manifestare le prime aperture.

In sostanza la Cassazione ha di recente sancito che se l’accordo di corresponsione dell’assegno una tantum si presenta equilibrato e prevedibilmente rispondente alle esigenze di solidarietà post coniugale imposte dall’ordinamento, l’accordo di non pretendere null’altro è pienamente valido ed efficace e, quindi, il coniuge economicamente più debole non potrà più chiedere altro rispetto alla somma una tantum concordata.

Quindi l’accordo, purché sia ben congegnato ed equilibrato, sarà perfettamente valido ed efficace e sarà comunque conforme alla tutela attribuita dall’art. 160 c.c.

Di conseguenza lo spirito della dazione dell’assegno una tantum (che si sostanzia nel decidere, in poche parole, di stabilire una somma unica per poi non pensarci più) viene in questo modo salvaguardato.

Dal punto di vista fiscale, mentre l’assegno di mantenimento periodico è deducibile per il coniuge che lo versa, mentre per il coniuge che lo riceve è equiparato a reddito da lavoro dipendente (e quindi conseguentemente tassato secondo le aliquote IRPEF), per l’assegno una tantum la disciplina è diversa.

Sul punto si sono espresse la Corte Costituzionale, la Cassazione ed anche l’Agenzia delle Entrate: l’assegno una tantum non è assimilabile a reddito da lavoro dipendente, perché ha una natura completamente diversa. E’ in sostanza un accordo transattivo per definire, in maniera tombale, ogni questione economica tra coniugi. Quindi chi versa l’assegno una tantum non potrà dedurre la somma dai propri redditi e, specularmente, chi lo riceve non se lo vedrà tassato come reddito da lavoro dipendente.

Quindi questi sono i vantaggi di un assegno una tantum:

– definizione una volta per tutte dell’esborso per l’ex coniuge (chi deve pagare, sa che non dovrà pagare un centesimo in più di quanto stabilito);

– scongiura il pericolo di insolvenza del coniuge obbligato (chi riceve l’assegno periodico è sempre soggetto al rischio che l’altro coniuge non glielo versi, o per ripicca o per mutamento della propria condizione economica);

– per chi lo riceve, non è assimilato a reddito da lavoro dipendente (trattandosi di solito di somme importanti, la somma ricevuta sarebbe pesantemente altrimenti erosa dalle tasse da versare).

Gli svantaggi invece sono:

– chi lo versa deve avere una buona disponibilità di denaro liquido (peraltro la somma può anche essere corrisposta a rate, non perdendo comunque i vantaggi caratteristici della dazione una tantum);

– chi lo riceve deve farsi bene i conti, altrimenti rischia poi di trovarsi con una somma insufficiente per far fronte alle proprie esigenze di vita.

In conclusione le differenze tra i due tipi di assegni di mantenimento sono piuttosto importanti. Occorre sempre valutare attentamente caso per caso quale sia la soluzione più soddisfacente per entrambi i coniugi, rispetto alla specifica situazione, e optare per la scelta più consona al caso concreto.

Avv. Frida Del Din

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La fideiussione bancaria: che cos’è e come tutelarsi

CHE COS’E’

Di frequente le banche per concedere credito ad una società o anche a persone fisiche, richiedono la prestazione di garanzie personali aggiuntive, il più delle volte fornite da soci o da familiari dei soci.

Soprattutto per quanto riguarda le società di capitali (SRL e Spa.), dove i soci rispondono soltanto limitatamente alla propria quota di partecipazione o di azioni, le banche per concedere credito richiedono delle garanzie aggiuntive.

La garanzia che maggiormente viene richiesta è la cosiddetta fideiussione: cioè un atto con il quale una persona si impegna a rispondere con tutto il suo patrimonio dell’obbligazione di un altro soggetto. In altre parole la banca concede un credito ad una società e in cambio pretende che i soci si assumano l’obbligo di rispondere di quel debito nel caso in cui la società non sia in grado di farvi fronte.

Le fideiussione può essere prestata sia per un’obbligazione definita, sia per delle obbligazioni future (cosiddetta fideiussione omnibus). In questo caso il fideiussore dovrà rispondere di qualsivoglia obbligazione sorga in favore della Banca da parte di quella società.

Questo tipo di fideiussione è considerata valida a patto che sia indicato un limite massimo al di sopra del quale il fideiussore non è tenuto pagare: questo risponde ad una logica giuridica per la quale il contratto deve sempre avere un oggetto determinato o comunque determinabile.

Quindi è sempre bene prestare molta attenzione a quello che si firma, perché il più delle volte le persone che sottoscrivono una fideiussione non sono adeguatamente informate di quali siano le conseguenze di quella firma.

COME E’ TUTELATO IL FIDEIUSSORE

Come abbiamo detto, con la fideiussione un soggetto garantisce l’adempimento di un altro soggetto. Se il fideiussore è chiamato a pagare per conto del debitore principale, una volta pagato avrà diritto di rivalersi su quest’ultimo per il recupero della somma corrisposta.

Naturalmente più il debitore principale è in una situazione di difficoltà o di insolvenza, più il fideiussore è a rischio di non vedersi rimborsare quanto pagato.

Se avete firmato una fideiussione, soprattutto una fideiussione omnibus, ci sono degli strumenti per tutelarvi.

Innanzitutto potete in qualsiasi momento revocare la fideiussione: in questo caso, però, rimanete obbligati per l’esposizione debitoria maturata al momento della revoca, quindi per tutta l’esposizione debitoria pregressa.

In secondo luogo, come previsto dall’articolo 1953 del codice civile, se:

 

  • Siete convenuti in giudizio per il pagamento da parte del creditore;
  • Se il debitore è divenuto insolvente;
  • Se è scaduto il termine per la liberazione della fideiussione, quando queste a termine;
  • Quando il debito è divenuto esigibile per scadenza del termine;
  • Se sono decorsi cinque anni e l’obbligazione principale non ha un termine 

potete agire nei confronti del debitore con la cosiddetta “azione di rilievo”, con la quale potete chiedere che questi vi liberi o, se non è possibile, che presti garanzie necessarie per assicurare il soddisfacimento delle vostre ragioni di regresso.

A tal proposito, tenete presente che le banche hanno un onere di informazione nei confronti dei fideiussori riguardo alla situazione patrimoniale e debitoria del debitore garantito che, in caso di inottemperanza, legittima il fideiussore a chiedere risarcimento dei danni alla banca stessa.

CONSIGLI UTILI

In conclusione è sempre consigliabile consultare un professionista di fiducia prima di firmare una fideiussione, in modo da ricevere tutti i chiarimenti e le informazioni necessarie per valutare il livello di rischio al quale si va incontro.

Se invece avete già firmato, è bene eseguire una verifica periodica della situazione debitoria e della situazione patrimoniale del debitore principale, pretendendo dalla banca di avere tutte le informazioni necessarie, al fine di scongiurare il pericolo che le azioni che la legge attribuisce al fideiussore, per la tutela della propria posizione, possano rivelarsi del tutto infruttuose.

Avv. Frida Del Din

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Buone vacanze e una piccola scheda pratica

Cari lettori,

è giunto il momento di staccare un pò dal lavoro, per concedersi qualche tempo per rilassarsi, ricaricare le batterie e trascorrere un pò di tempo con le persone care.

Dal punto di vista lavorativo, per me, agosto è un pò la fine dell’anno e, a settembre, ne ripartirà uno nuovo (un pò come l’anno scolastico).

Quindi mi aspettano giorni di relax, ma anche di riflessioni e bilanci.

Quest’anno è stato un anno denso e impegnativo. Ho lasciato lo Studio che avevo fondato solo tre anni fa per intraprendere un’avventura più interessante e più impegnativa; non è stata una scelta facile, nè è stato facile chiudere quella porta definitivamente. Però ora sono contenta perché, se guardo dietro alla mia mia time line, riesco a capire che tutte le scelte che ho fatto sono l’una collegata all’altra, in un percorso che sta prendendo forma così come lo avevo immaginato e programmato.

Per l’autunno mi aspettano grossi progetti, che non vedo l’ora di realizzare. Sono entusiasta all’idea e sento che rappresenteranno per me una svolta significativa.

Quindi con questo post voglio salutarvi per qualche tempo, dandoci appuntamento a settembre con tante cose nuove e interessanti, augurandovi di trascorrere delle giornate serene, dedicandole a ciò che più vi piace.

Per salutarvi vi segnalo che ho preparato una nuova scheda pratica, che spero vi sia utile nel caso ne aveste bisogno. Si tratta di poche e semplici linee guida per scrivere da soli una lettera che possa avere un certo peso legalmente. Per accedere alla scheda cliccate pure qui.

Buone vacanze e arrivederci a settembre!

Avv. Frida Del Din

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